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'4월 위기설'에 초긴장... 두 달 미뤄진 부동산 PF 자기자본 대수술

정부가 당초 이달 중 결론 내기로 했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 연구 용역 마감 시기를 6월 말로 미뤘다. 해당 연구용역에는 부동산 PF 사업 시 시행사의 자기자본 비율을 높이는 방안 등이 담길 예정이었다. 정부는 이 결과를 토대로 향후 장기적인 부동산 PF 구조개선 방안의 틀을 잡을 예정이었는데 현재 위기 상황 등을 고려해 시기를 두 달가량을 늦춘 것이다.

21일 국토교통부, 기획재정부 등에 따르면 한국개발연구원(KDI)과 조세재정연구원·국토연구원 등은 현재 PF 자금 조달과 관련한 해외 사례 조사 연구용역을 진행 중이다.

지난해 연말부터 연구용역을 진행 중이었던 정부는 원래 이달 중순까지 연구용역 결과를 내고 이를 바탕으로 PF 건전성 대책을 내놓을 예정이었다. 하지만 연구용역 마감시기를 6월 말로 늦추면서 정부 발표도 늦어지게 됐다. 정부 관계자는 "전반적인 방향은 잡혔는데 관계부처, 연구기관 간 논의를 지속해서 하고 있다"며 "KDI에서 이달 말 대략적인 방향을 발표하고 정부 방안은 용역 마감 이후 정리가 될 것으로 보인다"고 말했다.

올 초만 해도 부동산 PF 시행사가 자기자본을 총 사업비의 20%로 규제해야 한다는 내용이 유력안 중 하나로 검토돼 왔다. 통상 국내 부동산 개발사업의 경우 시행사가 투입하는 비율이 대략 총사업비의 5~10% 내외로 알려졌다. 이외 나머지는 시공사 등의 채무보증을 통해 금융기관 대출로 사업을 진행했다.

미국, 일본 등 선진국에서는 개발사업에서 시행사의 자기자본이 차지하는 비중이 총 사업비의 20~30% 수준인데 이에 반해 우리나라 사업 구조가 비정상적이었다. 이에 따라 부동산 호황일 때는 적은 자본으로 막대한 개발 이익을 냈지만 경기가 악화하면서 채무보증을 선 건설사와 대출을 내준 금융사 등이 연쇄적으로 무너지는 구조가 만들어졌다.

 

정부는 이 같은 문제 해결을 위해 부동산 PF 구조를 전반적으로 개선하는 작업에 착수했다. 앞서 취임 100일 간담회에서 박상우 국토부 장관도 "부동산 PF가 너무 적은 돈으로 빚내서 하는 건 구조적으로 건전하지 못하다고 생각한다"며 "사업자가 PF 하려면 자기 돈을 넣고 투자해야 하는 것 아닌가. 빚내서 잘되면 돈 많이 벌고 안 되면 망하는 건 개선해야 한다"고 강조했다.

하지만 최근 총선 이후 건설업계와 금융권을 중심으로 위기설이 현실화하는 것 아니냐는 우려가 제기되면서 당국이 향후 PF 사업 구조개선에 대해선 속도 조절에 나선 것으로 풀이된다. 고물가·고유가 기조로 하반기 금리 인하에 대한 기대감이 사그라지면서 부동산 시장 회복에도 찬물을 끼얹은 상황이다.

국내 시행사 등 개발업계에서는 이미 자기자본 비율을 확대할 경우 개발 사업이 위축될 수 있어 단계적인 확대가 필요하다는 입장을 정부에 전달한 것으로 전해졌다.

또 정부가 숫자를 못 박아서 발표하는 데 따른 부담감도 작용한 것으로 보인다. 단기간 내 시행사가 투입하는 자기자본 비율을 급격하게 높이는 게 현시점에서 사실상 불가능하다는 판단도 작용해 이를 놓고 고심 중이다. 정부 관계자는 "에쿼티 비중을 올려야 한다는 데는 모든 부처가 다 공감하고 있지만 현시점에서 숫자를 못 박는 것에 대한 부담도 있다"고 말했다.

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